三季度房企发债规模同比微降，多笔民企融资担保债券落地｜北京资管周度报告

时间： 2022-10-17 18:21     浏览量：611

本周要点（10月10日-10月16日）

头条：三季度房企发债规模同比微降，多笔民企融资担保债券落地。

行业：“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）；北京鼓励存量建筑改建保障性租赁住房；昆明首个保障性租赁住房品牌发布；广东数字政府应用超市“粤复用”上线。

企业：万达商管与安徽华体、海尔智家达成战略合作；瓴寓国际携手杭州城市土地公司共同打造人才住房保障新标杆；绿城服务发力城市服务，与滨海新城投资集团成立物管公司；远洋集团13.03亿元资产支持专项计划项目获上交所受理。

项目及交易：首钢园・六工汇国庆期间客流量创开业以来新高；北京通州远洋乐堤港购物中心预计年内开业；上海地产城方·虹桥璟智公寓开业；世茂集团出售南京一项目股权予信达、五矿；华侨城拟处置宝格丽公寓等项目。

01|本周头条

三季度房企发债规模同比微降，多笔民企融资担保债券落地

据克而瑞资管监测，三季度房企发债总规模1948亿元，环比增加16%，同比微降5%。境内发债1393亿元，环比微降2%，同比下降5%。

克而瑞点评：9月房企拿地投资回升，平均拿地溢价率首次破“3”，三季度拿地环比增长7%。截至9月底，22个集中供地城市中已有13个完成第三批集中供地。9月，北京、上海、杭州、苏州等热门一二线城市完成第三批集中供地，房企拿地投资力度较上月显著回升。9月房企拿地总计5537亿元，同比下降17%，环比大涨77%；平均拿地溢价率为2.62%，较8月的3.63%回落一个百分点，为今年以来首次破“3”。

三季度房企发债规模环比增加16%，同比微降5%，多笔民营房企融资担保债券落地。其中境内发债1393亿元，环比微降2%，同比下降5%。海外债方面，三季度房企海外发债555亿元，环比涨幅超100%，主要为部分房企大额美元债到期，与投资人达成交换要约发行新票据，房企海外发债境况未有实质好转。融资成本方面，9月房企境内发债利率较8月略有回落，至3.25%。龙湖、美的、新城、旭辉、碧桂园等民营房企成功发行中期票据融资，但单笔融资规模不高，均在10-15亿区间。

据克而瑞资管（CAIC）统计，今年四季度，200家房企境内外债券合计到期规模约1836亿元，其中海外债约为649亿元。其中，中国恒大、中国铁建、富力地产等3家房企债券到期规模超百亿元。而2023年一季度，200家房企境内外债券合计到期规模约2244亿元，其中海外债约为1033亿元。

02|行业动态

1）全国：“十四五”时期，计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）

近日，近一千名应届毕业生入住了北京首批毕业生公寓试点项目。随着建设规模扩大，未来保障性租赁住房将覆盖到更多青年人、新市民群体。住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，将进一步动员多主体投资建设筹集，形成有钱出钱、有地出地、有房出房、有力出力，共同发展保障性租赁住房的良好局面。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。

2）北京：鼓励存量建筑改建保障性租赁住房

为了统筹推进存量国有建设用地盘活利用，为首都高质量发展提供有效用地保障，近日北京市发布实施《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，创新提出8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。

《指导意见》以促进规划实施、促进资源要素节约集约利用为总目标，归纳明确3类实施路径，鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场转让或政府收储方式盘活利用；鼓励国有企业探索成立专业平台公司，通过腾退、整合等方式，对企业所属土地、房屋资源进行统筹再利用。

3）重庆：已筹集保障性租赁住房近15万套

10月13日，从市住房城乡建委了解到，截至9月底，重庆市已筹集保障性租赁住房近15万套，其中有6万套运营投用，其余的正陆续装修建设。“十四五”时期，重庆市计划筹集保障性租赁住房40万套。据介绍，保障性租赁住房筹集方式以盘活存量为主，适当新建为辅。其中，通过存量房改造投入使用的保障性租赁住房4万套，在提升租赁规模的同时，加速推动城市更新发展。新建项目，即在租赁需求旺盛的区域，利用新供应国有土地和企事业单位自有闲置土地新建一批保障性租赁住房，目前已新建成约9000余套。

4）昆明：首个保障性租赁住房品牌发布首个投入运营项目年底开租

10月12日，昆明市首个保障性租赁住房品牌——"惠青家"正式发布。首个投入运营的项目——惠青家·滇池明珠店也将于年底开租。"十四五"期间，昆明公租房公司将通过以购代建市场化筹集、盘活存量房源、新建等多种方式筹集3万余套保障性租赁住房。

5）广州：首批集体用地建租赁住房长腰岭项目将竣工，总用地面积逾万平

近日，广州市首批、白云区唯一一个利用集体用地建设租赁住房项目试点——长腰岭租赁住房项目，预计今年底将迎来竣工交付，明年初即可直接拎包办理入住，且对租客没有户籍限制。项目总用地面积一万多平方米，首层及二层主要用于公共配套，二层及以上用于居住，可提供518套精装住房。租赁住房主推单间、一房一厅两种户型，面积分别为27平方米和40平方米，也有68平方米的两房两厅可供选择。

6）广东数字政府应用超市“粤复用”上线

近日，广东数字政府应用超市—“粤复用”正式上线。目前，已上架全省各地各部门253个数字政府建设优秀应用、139个关联产品和35个公共能力。“粤复用”按照政府引导、市场运作、社会参与的建设思路，依托广东数字政府集约化支撑能力，与广东政务服务网、粤政易、粤商通等平台相互打通。应用超市覆盖全省各级政府部门及数字政府建设参建企业用户，致力于打造全省政务应用的“大超市”和数字政府建设产业发展的“大舞台”。

03|企业动态

1）万达商管与安徽华体、海尔智家达成战略合作

10月10日消息，由华体科技负责运营的混改合资公司安徽华体近日与万达商管集团签订战略合作协议。届时，安徽华体将把电动自行车充电解决方案“安易充”带到安徽16个地级市、27座万达广场，并构建一整套标准统一、布局合理、科学完善的充电服务网络。

10月12日，海尔智家与万达商业管理集团达成战略合作。基于生态合作新模式，双方将充分整合资源优势，共同聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店，以“一站式定制”服务为家注入更多可能、为生活赋予更多形态，带来更便捷、更省心、更多样化的智慧体验。

2）瓴寓国际携手杭州城市土地公司共同打造人才住房保障新标杆

10月10日，据瓴寓公众号发布，近日，瓴寓国际与杭州市城市土地发展有限公司下属杭州城遇投资管理有限公司就杭州丁桥人才房项目达成战略合作。依托城市土地公司优质物业资源及瓴寓国际在租赁社区产品打造、运营管理、社区建设等优势能力，共同为杭州打造租赁社区标杆项目，推动杭州住房租赁市场健康发展。

3）佳兆业美好旗下佳科智能与上海国渝地产签署年度智能化合作协议

10月13日，据佳兆业美好集团官微，2022年10月，佳兆业美好集团旗下佳科智能凭借优秀的服务和完善的服务体系，成功与上海国渝地产签署2022-2023年兴义区域（遵义、贵阳）智能化战略合作协议。此次与上海国渝地产的合作，是继佳兆业美好与星河地产集团签2021-2023年智能化战略合作协议之后再次签约的年度智能化合作项目。

4）大悦城商业将参与集美大明广场开发工作

万舜文投公司计划与大悦城商业团队共同开发大明广场项目，由大悦城方提供项目策划定位及运营管理服务，指导项目商业改造招商。据悉，万舜汇·大明广场与集美大悦城仅一路之隔，前者项目总建筑面积11.3万㎡，其中地上建筑面积5.4万㎡，地下建筑面积5.9万㎡，共有44栋建筑单体。

5）绿城服务发力城市服务，与滨海新城投资集团成立物管公司

10月10日，绿城服务与滨海新城投资集团达成联营合作。现场，温州经济技术开发区金海绿城商业管理有限公司正式揭牌投入运行。本次合作中，滨海新城投资集团与绿城服务集团将利用自身的品牌优势，输出各自的资源，通过五年的发展，使联营公司（金海绿城商业管理有限公司）成为一家温州地区专业物业服务企业。

6）远洋集团13.03亿元资产支持专项计划项目获上交所受理

10月11日，据上交所披露，申港证券-远洋集团三号资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。据悉，本期债券品种为ABS，拟发行金额13.03亿元，原始权益人为北京锦澈企业管理咨询有限公司，计划管理人为申港证券股份有限公司。

04|项目动态

1）首程控股：首钢园・六工汇国庆期间客流量创开业以来新高

首钢园・六工汇在国庆假期期间客流量合计近20万人次，创开业以来新高。公告显示，在国庆假期期间，首钢园・六工汇上新了一批包括自然艺术科普、复古舞会在内的文旅体验项目，并面向各种消费者群体组建多种社群活动，同时吸引了数十家潮流品牌汇聚，为消费者提供了一处“城市微度假”的目的地。首钢园・六工汇是首钢园的重要组成部分，总建筑面积达22.4万平方米，包括11栋独栋产业、11栋独栋旗舰商业和一座购物广场。

2）北京通州远洋乐堤港购物中心预计年内开业

近日，位于通州区新华北路北关桥东北角的远洋乐堤港购物中心，拆除围挡后亮出了炫彩耀目的“运河之眼”造型。该购物中心地下一层、地上六层，面积10万平方米，预计今年内开业，入驻的260余家商铺中，有46家是通州“首店”。

3）上海苏河湾万象天地10月13日正式开业

自9月30日开启试营业后，10月13日，由华润置地与信德集团联合打造的上海苏河湾万象天地正式开业，这也是上海首座万象天地。项目依水而建，拥有6万㎡的开放式商业空间和4.2万㎡的城市绿地公园，同时，项目在规划开发中还复建了“天后宫”“慎余里”两座历史建筑，并伴随综合体内高端住宅及200米超甲级地标写字楼。

4）龙湖武汉白沙天街将于10月28日开业，项目建筑面积约13.8万㎡

武汉龙湖官方消息称，位于烽胜路和光霞路沿线的武汉龙湖白沙天街A馆、B馆，将于10月28日开业，建筑面积约13.8万㎡。在空间设计方面，A馆围绕鲁比克4C魔力聚场，打造乐活、聚活、悦活、森活四重空间；而B馆则围绕邻里中心的概念，在有限的空间内凸显邻里中心的公共属性。在商家分布上，A馆主要为服装、购物、影院、餐饮，B馆则主要为休闲、娱乐、服务。

5）上海地产城方·虹桥璟智公寓正式开业

10月10日，地产城方·虹桥璟智公寓正式开业，这是上海地产集团首个开业的保障性租赁住房项目。同时，虹桥璟智也是上海市首批市级人才公寓之一。地产城方·虹桥璟智位于上海市闵行区申虹路1500弄，紧邻北翟高架、嘉闵高架等交通网络。临近中骏广场、虹顺商业广场、北翟购物中心、东方国贸商城，生活配套齐全。项目共有318套精装公寓，配备齐全的品牌家电，户型多元，可供不同生活场景需求的人士选择。

6）青岛中央广场烂尾，上架阿里司法拍卖平台

10月10日，久未建成的青岛中央广场上架阿里司法拍卖平台。这处在建项目位于山东省青岛市市北区连云港路58号，自2011年7月土地完成出让至今已十余年过去，从披露的现场照来看距离“建成”仍待一段较长时间。据过往报道，项目拟打造为亚洲规划最大、环境最优、业态最全的地下产权商业中心，项目用地面积93850平米，规划总建筑面积156870平米。

05|大宗交易

1） 世茂集团出售南京一项目股权予信达、五矿

10月12日，世茂集团发布公告称，拟出售南京一个综合体项目45%的股权，同时转让销售债权的权利，买方为中国信达与五矿信托，总代价为17.5亿元。该项目位于南京市栖霞区，占地面积约为22.61万平方米，包括地下空间2.65万平方米，包含住宅、商业及写字楼以及社交及绿地空间。

2） 华侨城拟处置宝格丽公寓等项目

近日，华侨城(亚洲)发布公告，华侨城上海置地(该集团间接非全资附属公司)计划于北京产权交易所透过公开挂牌出售目标公司51%股权(即销售权益)，底价不低于约5.85亿元。目标公司为上海首驰企业管理有限公司，于本公告日期及建议出售完成前，其由华侨城上海置地全资拥有。于本公告日期，目标公司为物业的唯一拥有人。物业包括位于上海的133套公寓及相应土地使用权。

3） 百盛集团拟2.8亿元出售山东青岛物业

10月13日，百盛集团公告，青岛第一百盛有限公司与青岛海明城市发展有限公司订立该协议。据此，青岛第一百盛有限公司已同意出售及青岛海明城市发展有限公司已同意以代价人民币2.8亿元购买位于中国山东省青岛市的该等物业（连同配套设施）。